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Reforma fiscal: sube impuestos por vender tu casa

Georgina Navarrete

| Editorial Metroscubicos

Los nuevos impuestos por enajenación y venta de propiedades, propuestos en la Reforma Hacendaria, afectan el valor de las propiedades y dañan los intereses de compradores y vendedores.

Cómo afecta el precio la reforma fiscal

El IVA, como en cualquier producto de consumo, deberá estar implícito en el precio de venta. Por lo tanto, en el momento en que se apruebe la reforma, los compradores pagarían por una propiedad 16% más de su precio actual.

"El IVA debería pagarlo el comprador, pero sinceramente no creo que si una casa vale 1,000,000 en diciembre, para enero pueda venderse en $1,160,000 pesos, pues el precio saldría del mercado", señala Jorge Sánchez Hernández, socio de impuestos y servicios legales de Deloitte.

De tal suerte, el vendedor entrará en una negociación con el comprador para compartir la carga fiscal asumiendo ambos un porcentaje de pérdida.

Cómo afecta el ISR

Hoy en día los vendedores pueden exentar el Impuesto Sobre la Renta si son dueños de inmuebles con un precio menor a 1,500,000 UDIS, es decir, 7,400,000 pesos y comprueban haber vivido en él los últimos cinco años. Sin embargo, la nueva Ley Fiscal, plantea que el tope de exención sea 250,000 UDIS, equivalente a 1,240,000 pesos.

En este caso, además de lo que el vendedor haya perdido en la negociación por el IVA, tendrían que asumir como pérdida el pago de ISR.

Entonces ¿subirán o bajarán los precios?

Esta propuesta afectaría negativamente al mercado inmobiliario. De primera instancia sí podría encarecerse la vivienda, lo que provocaría una disminución importante en el volumen de compra-venta; en un segundo momento empujaría hacia abajo el valor de las casas, para que al integrar el IVA el precio siga dentro de los parámetros de mercado.

Caso práctico

Si el precio de venta de la vivienda es de 2,000,000 de pesos, al entrar en vigor la reforma el vendedor perdería 16% correspondiente al IVA, o en su defecto el porcentaje previamente negociado con el comprador.
Además, debería pagar el ISR, el cual se calcularía sobre la ganancia. En este caso sería sobre 760,000 pesos, que resulta de la diferencia entre valor tope de exención (1,200,000 pesos) y el precio de venta.

¿Qué porcentaje de ISR se pagará?
La tasa deberá estipularse en la miscelánea fiscal 2014, luego de aprobarse la propuesta. Hoy día, puede llegar hasta 30% sobre la ganancia de venta de la vivienda, y diluir sin piedad la plusvalía de un inmueble.

Especialistas inmobiliarios calculan que durante el primer año de aplicación de esta reforma, los vendedores podrían perder hasta 30% del valor de sus inmuebles, pues además de nueva la carga fiscal, podría darse una guerra de precios ante la baja en la demanda.

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