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Polanco vs. Condesa ¿Dónde es màs caro vivir?

Ana Lydia Valdés

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La colonia Condesa es el barrio residencial de mayor abolengo del Distrito Federal, ubicada en la Delegación Cuauhtémoc, entre el Bosque de Chapultepec y el Parque España, es una zona con 110 años de existencia donde es común encontrarse con personalidades del mundo artístico, cultural y de la bohemia y que algunos llaman el Soho de la Ciudad de México. Debe su nombre a la familia de la Condesa de Miravalle: Doña María Magdalena Dávalos de Bracamonte y Orozco quien adquirió la hacienda de Santa María del Arenal en 1704.

A través del tiempo, la Condesa ha sido el asiento de la clase media alta de la ciudad, donde se han establecido comunidades extranjeras de españoles, argentinos, alemanes, judíos e ingleses que dan un aire multicultural a la zona. Este espíritu de diversidad lo comparte con su vecina, la colonia Roma, y juntas forman uno de los corredores más visitados por su gran cantidad de cafés, librerías, bares, galerías y restaurantes de todo tipo.

Entre el tesoro arquitectónico de la Condesa, están muchos inmuebles con valor artístico donde destacan edificios con estilo neocolonial, funcionalista, ecléctico y racionalista, pero sobre todo art decó.

Después del terremoto de 1985, la Condesa vivió un despoblamiento con el consecuente deterioro de algunos edificios; sin embargo, a partir de la década de los 90 comenzó un boom inmobiliario sin precedentes con una extensa oferta de departamentos de todos tamaños, incluyendo los tipo loft. Hoy su influencia abarca otras colonias como Roma, Escandón, Nápoles y Del Valle.

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Polanco, exclusividad por excelencia

La colonia Polanco se localiza al norte del Bosque de Chapultepec, en la Delegación Miguel Hidalgo, y limita con las cuatro vialidades más importantes de la ciudad: al Norte con la Avenida Ejército Nacional, al sur con Paseo de la Reforma, al Este con el Circuito Interior y al Oeste con el Bulevar Manuel Ávila Camacho. Debe su nombre a un rio que pasaba dónde hoy es la avenida Campos Eliseos.

Polanco comprende varias colonias: Los Morales, Polanco Reforma, Polanco Bosque de Chapultepec y Chapultepec Morales, que crecieron a raíz de la llegada de gente de la clase media alta que buscaba salir del Centro de la ciudad, así como profesionistas y residentes de otras demarcaciones como la Del Valle. 

Al igual que la Condesa, Polanco es asiento de varias comunidades extranjeras como la judía, española, alemana y libanesa, con fuerte presencia en la industria de la construcción.

Desde finales de los años 90, ante la falta de espacio, Polanco vivió un giro en su perfil inmobiliario y surgieron construcciones verticales para vivienda, hoteles y corporativos de alto nivel. Esto aunado al establecimiento de galerías de arte, boutiques y restaurantes de marca global que dieron auge a la zona y la convirtieron en un imán comercial y de esparcimiento.

Hacia 2007, Polanco inició un crecimiento hacia la colonia Granada y sufrió un acelerado proceso de reconversión y desarrollo que comenzó tras la modificación del uso de extensos terrenos industriales para edificar grandes desarrollos de vivienda con atractivas amenidades y complejos de usos mixtos. Algunos de ellos integran en su nombre la palabra "Polanco" buscando así capitalizar su prestigio.

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Polanco y Condesa, plusvalía garantizada

De acuerdo con la consultora Tinsa, en las colonias Polanco y Condesa 99% de los nuevos proyectos son construcciones verticales que tienen la premisa de aprovechar hasta el último metro cuadrado disponible.

Para sustentarlo, en la siguiente gráfica podemos ver una muestra del comportamiento inmobiliario de las colonias Condesa y Polanco entre el primer trimestre de 2010 y el último trimestre de 2011, un período inmediato a la crisis financiera global.

Condesa

Actualmente en esta delegación hay 8 proyectos en venta
 

Stock de unidades Ventas Precios 
1T2010 111 1T2010 32 1T2010 $2,932,540
2T2010 90 2T2010 50 2T2010 $3,039,015
3T2010 72 3T2010 18 3T2010 $2,900,363
4T2010 168 4T2010 34 4T2010 $2,916,284
1T2011 125 4T2011 43 1T2011 $2,991,048
2T2011 100 2T2011 25 2T2011 $3,044,337
3T2011 40 3T2011 60 3T2011 $3,080,770
4T2011 65 4T2011 46 4T2011 $3,161,991

 

Polanco

Actualmente en esta delegación hay 13 proyectos en venta

Stock de unidades   Ventas   Precios   
1T2010   60 1T2010   36 1T2010   $3,544,500
2T2010   39 2T2010    34 2T2010     $3,474,500
3T2010   78 3T2010    31 3T2010   $7,774,925
4T2010   53 4T2010   38 4T2010     $7,758,675
1T2011   28 1T2011   28 1T2011   $7,702,500
2T2011   63 2T2011   36 2T2011   $7,333,967
3T2011   67 3T2011   42 3T2011   $6,864,811
4T2011   168 4T2011   37 4T2011   $6,951,995

 

Como podemos observar:

• En Polanco hay más unidades disponibles, aunque se desplazan con mayor rapidez en la colonia Condesa.

• El stock es el total de unidades que en el momento del estudio realizado por Tinsa se estaban comercializando.

• Al mes de febrero había 21 proyectos en plena etapa de comercialización; ocho en la Condesa y 13 en Polanco.

• Podemos apreciar que los precios de vivienda en Polanco se dispararon muchísimo entre el tercer trimestre de 2010  y el segundo de 2011, esto se explica porque en el segundo trimestre de 2010 había contabilizados sólo proyectos de entre $3.5 y $4.6 millones de pesos, pero en el tercer trimestre de 2010 entró un proyecto de más de $10 millones de pesos que elevó mucho los promedios. De ahí en adelante ingresaron proyectos con precios más altos que van desde $4 hasta 12 millones de pesos.

• La diferencia de precios en Polanco tiene que ver mucho con la ubicación. Entre las calles más caras están: Campos Elíseos, Rubén Darío y Arquímedes.

• La Condesa tiene proyectos entre $2.2 y $8 millones de pesos, pero también hay precios más accesibles en la periferia de la colonia desde $2,5 millones.

• El precio promedio por m2 en la Condesa es de $27,500, mientras que en Polanco es de $38,169 pesos, una diferencia de poco más de $10,000 por m2.

Baloys Tiburcio, Gerente de Consultoría de TINSA, reconoce que la Condesa ha logrado mantener precios estables, como una tendencia que siguen los desarrolladores de hacer la zona deseable, pero al mismo tiempo accesible para nuevos nichos de mercado.

En ambas colonias los desarrolladores tienen en la mira los grandes espacios que ocupan las casonas propiedad de personas mayores que están migrando a espacios más pequeños y/o zonas más tranquilas. Otra similitud es que en ambas convergen  proyectos de usos mixtos donde hay vivienda, comercio y oficinas que las hacen más deseables, sobretodo para las nuevas generaciones. De hecho, se prevé que en el corto tiempo la Condesa crezca hacia la colonia Roma, como lo hizo Polanco hacia la Granada.

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