14 de Febrero del 2013 | Editorial Metroscubicos
El mercado inmobiliario se moderniza en busca de nuevos formatos para ofrecer diferentes alternativas de negocios. Un ejemplo de esto son los desarrollos de usos mixtos, una de las tendencias que, según especialistas, dominarán el mercado con la tipología de crear "miniciudades" cuya fórmula básica dispone viviendas, oficinas, locales comerciales y hotelería.
Esos proyectos tienen la ventaja de ofrecer buenos niveles de rentabilidad, ya que poseen varios elementos atractivos en beneficio de los compradores; además, la ubicación es uno de esos elementos clave.
"Los desarrollos de usos mixtos son la nueva tendencia que impactan en las ciudades, elevan la plusvalía de las zonas residenciales circunvecinas y la calidad de vida de sus habitantes", señaló Víctor Lachica, Presidente y CEO de Cushman &Wakefield México.
Explicó que la presencia de estos inmuebles hace mucho sentido cuando una ciudad alcanza un nivel de crecimiento en el que comienzan a saturarse las calles y complicarse las vialidades.
"En complejos como estos resulta cómodo tener una oficina sin necesidad de desplazarse para celebrar una junta de trabajo, cambiar un cheque, comer en un fast food o terminar el día en un bar. Lo mejor es que cuesta lo misma tener tu oficina en un inmueble de este tipo que en un edificio destinado en exclusiva al uso corporativo", dice el especialista.
Sin embargo, el precio cambia cuando se trata de vivienda o cuando hay interés en rentar espacios comerciales. Las cifras varían dependiendo de la ciudad o la ubicación del inmueble, aunque lo determinante está en la cantidad de gente cautiva.
Tendencia en franco crecimiento
México está participando cada vez más en la tendencia de usos mixtos, ya que ante el alto costo de los terrenos en las ciudades más grandes, se hace necesario darle diferentes usos al suelo. Este tipo de proyectos de usos mixtos arrancó en Estados Unidos y Europa en las décadas de los 70 y 80.
Un ejemplo actual de estos proyectos es The Residences at the Ritz-Carlton, desarrollo de usos mixtos que cuenta con una exclusiva ubicación frente al Angel de la Independencia, en Paseo de la Reforma, e integra 170 habitaciones de hotel y 185 residencias de lujo.
De acuerdo con la consultora Tinsa México, en la Ciudad de México este año continuará la construcción de cinco desarrollos inmobiliarios para vivienda, oficinas, servicios y comercios en Paseo de la Reforma. Estos inmuebles representarán ventas por más de 5,155 millones de pesos.
Según la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el precio promedio por metro cuadrado en esta zona del Distrito Federal oscila entre 30,000 y 35,000 pesos, montos similares a los promedios de Nuevo Polanco.
Cuál es la base del éxito
Los factores de éxito de un conjunto de uso mixto radican en ofrecer al usuario servicios como vivienda, restaurantes, comercios, bancos, y oficinas, todo integrado para evitar los grandes traslados. Y si a eso se le agrega seguridad y ubicación, se convierte en un proyecto definitivamente rentable.
"Los desarrollos de usos múltiples son un valor agregado a la plusvalía de las propiedades y crean comunidad", destacó Alicia Enríquez, Gerente de Relación con Inversionistas de Consorcio Ara, empresa que en 2005 desarrolló Centro Las Américas en Ecatepec, Estado de México, proyecto donde la vivienda ha ganado una plusvalía superior al 80% a lo largo de seis años.
Entre los proyectos de usos mixtos en la Ciudad de México destacan: Reforma 222, Parques Polanco, Park Plaza Samara, Capital Reforma, Tecnoparque, City Shop, Parque Interlomas, Plaza Carso, Capital Reforma, Arcos Bosques II y Antara Polanco fase II.
Para este año destaca el proyecto Reforma 432, diseñado por el arquitecto mexicano Michel Rojkind, con 52 pisos distribuidos en viviendas, oficinas, hotel y comercios.
Impacto inmediato
Honorato Carrasco Mahr, Secretario General de la Facultad de Arquitectura de la UNAM, señaló que el impacto de los desarrollos mixtos sobre la comunidad es inmediato.
Aunque aclaró que si se construye un uso mixto sin planeación podría generar más problemas que beneficios. La mezcla de negocios per sé no garantiza éxito, pues puede provocar especulación inmobiliaria. A la larga siempre habrá un cambio de hábitos de los habitantes de la zona colindante así como un impacto en la infraestructura urbana que ya se verá en el mediano plazo.
Sin embargo, para Elizabeth Mancera Lozano, Académica del Departamento de Arquitectura de la Universidad Iberoamericana, la plusvalía que pueden generar los inmuebles de usos mixtos en las grandes ciudades es temporal. "En un principio veremos crecer la plusvalía como estrategia de venta del desarrollo, pero con el tiempo, se empieza a ver sólo como un cambio en el uso de espacio público", asentó la experta.
Por ejemplo, una de las ventajas de Reforma 222 es que se abre a la calle en la planta baja, ofreciendo servicios de comida rápida y cafeterías a cualquier persona que camina por la zona. Sin embargo, existen otros usos mixtos en los que los servicios quedan para uso exclusivo de aquellos que habitan el inmueble o rentan una oficina, lo que cual no genera plusvalía para la zona, pues los servicios que ahí se ofrecen tiene uso restringido para la comunidad externa.
Incluso, algunos usos mixtos están dirigidos a un nicho de población muy específico, con posibilidad de pagar por un departamento alrededor de 4 o 5 millones de pesos para tener todo a la mano; pero esto no es para todos.
