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Qué puedes encontrar en el mercado de hipotecas

Georgina Navarrete

  • Qué puedes encontrar en el mercado de hipotecas

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Elegir el mejor crédito es una labor de titanes, pero la recompensa por hacer la tarea y no elegir a ciegas es grande. Debes saber que cada institución bancaria tiene al menos tres esquemas básicos en operación, los cuales multiplican su oferta con diversos beneficios, desde descuentos por momento de vida para mujeres, hasta la promesa de devolver comisiones o mensualidades completas a los acreditados cumplidos. Averigua cómo seleccionar correctamente.

Tal vez te suene a la misma cantaleta de siempre, pero no por eso deja de ser verdad: el mejor crédito para ti no es el más barato, ni el más caro, ni el más corto, ni el más largo, ni el que tiene la tasa más baja. El mejor crédito es la opción que, individualmente, se adecua perfectamente a tu perfil, necesidades de financiamiento y capacidad de pago, pero además va bien con tu estilo de vida y la manera en que prevés y planeas tu futuro.

Sin duda son muchas las variables que hay que considerar, pero la finalidad de revisar con cuidado la oferta existente es contratar el crédito hipotecario que amortice más pronto el dinero que nos prestaron y, por ende, con el menor costo financiero. Y todo eso, en concordancia con el tipo de crédito al que podemos aspirar en función de nuestro perfil, ingresos y capacidad de pago.

¿Qué te prestan?

Hoy más que nunca el mercado mexicano ofrece hipotecas para todas las necesidades. Las hay con tasa de interés fija o variable con tope, pagos fijos o crecientes y opciones en cofinanciamiento con alguna institución pública (Infonavit y Fovissste). Aunque podría parecer que todas ofrecen lo mismo, hay características puntuales que pueden representar la diferencia entre obtener un crédito viable o un dolor de cabeza constante. 

La oferta también incluye tasas fijas con aumentos programados, créditos con pagos fijos o crecientes, y desde finales de 2012 existe un producto con esquema a tasa variable con tope.

Las tasas fijas dependen del esquema (pagos fijos o crecientes), del plazo (en algunos casos a más años menor tasa, y en otros al revés), y del monto a financiar (a mayor monto, mayor tasa y menos aforo). El Costo Anual Total (CAT) va de 12% a 15.2%.

Todos los esquemas que están hoy en el mercado son en pesos y cuentan con diferentes plazos para elegir: desde siete hasta 30 años. Casi todos ofrecen la posibilidad de liquidar por adelantado sin penalización alguna, aunque es algo que debes preguntar siempre, pues nada es peor que las malas sorpresas.

Pagos fijos vs. Pagos crecientes

Debido a que sus condiciones son las mismas durante toda la vida del crédito (misma tasa y mensualidad), las hipotecas con pagos fijos son las consentidas. Aunque a primera vista suelen ser más caras que las de pagos crecientes (tasa y mensualidad más altas, para empezar), el hecho de que no cambien da certidumbre y tranquilidad a los acreditados.

Cada banco tiene diferentes plazos, pero los pagos fijos suelen plantearse a 10, 15 y 20 años, y los expertos aseguran que el mejor en el plano financiero —costo del crédito— es el intermedio, pues si bien la mensualidad a 20 años es un poco más baja que la de 15 años, la diferencia no justifica pagar casi el doble de intereses. Además, amortiza más pronto.

Ahora los pagos crecientes: aun cuando la tasa de interés también es fija, el esquema plantea una actualización anual de las mensualidades de entre 1% y 2.5%, lo que hace que en pocos años los montos superen a los de pagos fijos. Entre sus bondades está el hecho de que este modelo de hipoteca requiere menor desembolso inicial y ofrece mayor financiamiento con los mismos ingresos.

En este sentido, los bancos suponen que el acreditado (joven sobre todo) ascenderá en su trabajo y mejorará sus ingresos en los siguientes años, por lo que estará en condiciones de pagar mensualidades más altas sin que le signifiquen un problema. Como ves, la incertidumbre laboral es el principal punto en contra de este
esquema.

Para aminorarlo, se plantea una tasa fija con pequeños incrementos anuales a la mensualidad, lo que permite saber desde el primer día cuánto deberemos pagar cada año de la vida del crédito. Desde luego, el incremento al cabo de los 15 años es un poco abultado, aunque conocido. Los plazos son más largos: sólo a 15, 20 e incluso 22 años.

El cofinanciamiento

Son dos créditos, uno público y otro privado, garantizados por una misma vivienda. Uno de los créditos lo otorga una institución pública (Fovissste o Infonavit) según sus propias reglas, y el otro un banco. La hipoteca privada lleva la mayor carga de financiamiento y puede tener un esquema de pagos fijos o crecientes muy similar a los que otorgan en solitario.

En México un par de bancos ofrecen ya un esquema de cofinanciamiento en que otorgan un tercer crédito pequeño por el remanente de la Subcuenta de Vivienda, que en algunos casos el Infonavit retiene para adelantar pagos en cinco anualidades o utilizarlo como fondo de desempleo, según se necesite.

La hipoteca ideal

Los expertos en hipotecas coinciden en que existe un “crédito ideal”, ese que siempre se recomienda y que todos los bancos ofrecen: a tasa fija, con pagos fijos, en pesos y a plazo medio (15 años) para que tenga una buena amortización desde el primer año de pago, aunque siempre debes revisarlo en la tabla de amortización porque las comisiones, seguros y cuotas por administración varían de banco en banco.

Sin embargo, para que este crédito opere como debe, es necesario que el contratante aporte al menos 20% de enganche —algunos opinan que 30 o 35% sería mucho mejor—, cubra sin problema los gastos de inicio (operación y escrituración), y la mensualidad no rebase el 30% de sus ingresos.

Este sería el crédito ideal, con un costo financiero aceptable —que depende de la tasa y las comisiones—para alguien muy disciplinado que cuenta con el capital de arranque necesario, un empleo estable y la idea de comenzar a formar un patrimonio con esa vivienda, en la que habitará por muchos años.

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