Crédito para comprar casa en preventa

Regina Reyes-Heroles C.

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Adquirir una propiedad en preventa -es decir comprar cuando el desarrollo no está completamente terminado- al final se traduce en un descuento. Según datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), cuando la construcción se termina el inmueble puede aumentar su plusvalía entre 15 y 20 por ciento.

En general las personas que adquieren un inmueble de esta forma pagan su nueva vivienda con sus ahorros, o en ocasiones los mismos desarrolladores tienen planes de pagos por meses o semestres.

Pero también puedes aprovechar la oportunidad del descuento de la preventa adquiriéndola con un crédito bancario.

Además del obvio beneficio al cliente, -adquirir una propiedad con descuento y con crédito- este producto tiene beneficios para los desarrolladores.

Si eres desarrollador, conseguir un cliente con crédito te ayudará a tener el dinero en tiempo y forma para terminar el proyecto, o incluso ayudarte con el crédito puente.

Scotiabank, hasta ahora, es el único banco que tiene un producto especial para  quienes quieren comprar casa antes de que esté lista.

El banco debe aprobar al cliente y al proyecto del desarrollador, añade Soto Hay, para asegurarse que la obra se entregará a tiempo y con la calidad necesaria.

"Tenemos que evaluar al desarrollador para saber que es serio y que va a destinar el recurso de las ministraciones para terminar la obra, por lo se revisa el record que tiene en la construcción", dice Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank.

En general, son desarrolladores medianos los que trabajan con sus clientes para lograr este crédito.

Cómo funciona el crédito

El Crédito Preventa Scotiabank te permite recibir un financiamiento de hasta el 95% del valor proyectado del inmueble, es decir, del valor final, explica Margain de Scotiabank.

El dinero se otorga a través de una o hasta tres ministraciones, dependiendo de si es una casa o un departamento.

1.- Si es casa: la primera ministración se otorga al tener el 30% del avance de la obra, la segunda con el 60% y la tercera y última al tener el 90% de avance.

2.- Si es departamento: la primera ministración se otorga al 50% de avance de obra, la segunda al 70% y la tercera al 90 por ciento.

3.- En cualquiera de los dos casos, es decir sea casa o departamento, si el avance de obra ya es de 90% el crédito se puede entregar en una sola administración.

"Para definir los avances de obra requerimos un dictamen técnico por unidad, que tiene un costo de 1% del monto del crédito o hasta $12,000 pesos. Este gasto, así como el avalúo, corren a cargo del acreditado", añade el directivo de Scotiabank.

En el caso de departamentos y casas en condominio, el avance de obra es del inmueble a financiar, no del proyecto.

El avalúo se puede hacer aún cuando el inmueble no alcance el avance de obra mínimo para la primera disposición, que sería el 30 o 50%, según si quieres casa o departamento. 

Y el contrato lo puedes firmar antes de tener el avance correspondiente, excepto cuando se tiene el apoyo de Infonavit.

El valor mínimo de la vivienda para recibir el crédito es de $400,000 pesos.

"Cuando se alcancen los avances de obra, se realiza una supervisión de obra para autorizar las ministraciones subsecuentes, por lo que el banco funciona como supervisor de obra, lo que es un beneficio para el cliente pues hay otro par de ojos revisando que la construcción vaya conforme lo establecido. Además de que ya que se entrega la primera disposición el desarrollador no puede tardar más de 12 meses en la construcción", dice Margain.

Este crédito, igual que otros, tiene tres seguros

1.- Seguro de vida que cubre fallecimiento o invalidez total y permanente.

2.- Seguro de desempleo, que protege por hasta tres meses por año durante la vida del crédito en caso de que se pierda de forma involuntaria el empleo.

3.- Seguro contra daños que protege el valor destructible del inmueble contra toda pérdida o daño material.

¿Y si quiero el apoyo Infonavit?

Si quieres usar el dinero de tu Subcuenta de Vivienda, entonces el crédito deberá ser formalizado ante Notario Público cuando se cuente con el avance de obra necesario y a su vez se deberá entregar la primera ministración.

Los tiempos de las ministraciones no cambian,-siguen dependiendo de que si compras una casa o departamento y el avance de obra correspondiente. La diferencia es que con apoyo Infonavit se necesita hacer el dictamen técnico al mismo tiempo que se entrega la primera ministración, se avalúa el inmueble y se firma el contrato. Es decir, no puedes avanzar el proceso del contrato antes de que el desarrollador tenga el porcentaje de avance de obra requerido.

A partir de que se entrega esta primera disposición del crédito el periodo de obra no debe ser mayor a 12 meses.

Requisitos y beneficios para el desarrollador

El desarrollador para ser acreditado debe presentar un primer estudio que incluye la información del desarrollo, los planos y valores, además de su currículum como desarrollador en el que se incluyan otros proyectos, explica Margain.

Lo que les causa molestia a algunos desarrolladores, explica Soto Hay, es el requisito de que deben constituir el régimen de propiedad de condominio y tener boletas de predial individualizadas.

"Este requisito es una de las cosas que retrasa y por lo que no todos los desarrolladores participan en este crédito", dice Margain.

No todos los desarrolladores constituyen el régimen de condominio al principio de la obra pues ya que tienes boletas de predial individualizadas es difícil hacer modificaciones en la obra, explica el funcionario de Scotiabank, por lo que los constructores prefieren constituirlo en una etapa tardía.

"Pocos han notado los beneficios de tener las boletas y el régimen constituido. Uno de los beneficios, es que cuando el recurso llega al desarrollador, con eso podrá construir, pero el efecto de la carga financiera recae en el acreditado, que es nuestro cliente", aclara Margain.

El directivo de Scotiabank señaló que cuando desarrolladores traen un crédito puente y se les explica el beneficio que pueden lograr al crear el régimen desde el inicio para poder obtener cliente con este crédito, es que muchos se "cazan" con el proyecto. "El desarrollador puede aprovechar el beneficio de este crédito que le da salida al puente", añadió.

Cómo se mide el avance de obra

1.- Si es departamento

El banco considera que se ha logrado el 50% de avance de obra cuando:

• Las columnas y entrepisos, elementos estructurales del edificio, están levantados al 100 por ciento.

• Los departamento están cerrados perimetralmente y cuentan con instalaciones hidrosanitarias y eléctricas. Aunque no se necesitan muros divisorios a menos de que sean de carga.

El 90% se logra cuando

• Están terminadas las pastas y yesos y se comienza a trabajar en carpintería e instalación de muebles de baño y cocina. 

• Cuando están casi terminados de instalar los azulejos de tramas metálicas para la sujeción de plafones.

• Cuando se da la instalación de ductos de aire acondicionado.

• Los pisos están listos para recibir alfombra, laminado, losetas, etc.

• Cuando prácticamente faltan solo los acabados.

2.- Si es casa

El banco considera que se ha llegado al 30% de avance de obra cuando:

• En caso de que haya dos niveles, está terminada la cimentación y los muros del primer nivel.

• Si es de un nivel, cuando se tiene avance considerable de cimentación.

• Haya excavaciones de los registros para drenaje.

• Se observan las acometidas (cajas de luz y medidores).

El 60% de obra se logra cuando

• La obra negra está 100% terminada.

• El tabique se ha colocado al 100%.

• Las columnas o castillos se han terminado.

• El inmueble está listo para impermeabilizar.

• Cuenta con instalación hidrosanitaria y eléctrica.

El 90% se logra cuando

• Están terminadas las pastas y yesos. 

• Se comienza a trabajar en carpintería y reempiezan a instalar los muebles de baños y cocina.

• Cuando están casi terminados de instalar los azulejos de tramas metálicas para la sujeción de plafones.

• Cuando se da la instalación de ductos de aire acondicionado.

• Los pisos están listos para recibir alfombra, laminado, losetas, etc. 

• Cuando prácticamente faltan solo los acabados.

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