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La hipoteca no sirve sólo para comprar casa

Georgina Navarrete

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¿La familia creció y necesitas una recámara más?, ¿tu casa pide a gritos reparaciones mayores?, ¿heredaste un terreno y quieres construir?, ¿tu hipoteca está en UDI’s y no le ves el fin? Actualmente, el mercado financiero mexicano ofrece una amplia gama de productos crediticios que te ayudarán a solucionar cualquier problema. Y es que comprar una casa no es el único objetivo de un crédito hipotecario. 

Compra en preventa 

El auge de los desarrollos inmobiliarios de vivienda media, media-alta y residencial que explotó en México hace más de un lustro, trajó también una nueva modalidad para la compra de vivienda: la preventa, que comercializa casas y departamentos aún sin terminar.

El esquema es sencillo: el cliente aparta su vivienda con una cantidad mínima, y firma un contrato de compra-venta donde se compromete a pagar el enganche de manera diferida durante los meses que tarde la construcción. El inmueble se liquida a la entrega, casi siempre mediante un crédito hipotecario.

La mayoría de las preventas comienzan a comercializarse antes de que los constructores pongan siquiera la primera piedra, y en teoría son ventajosas para todos: el desarrollador consigue capital fresco para construir, y el cliente tiempo para pagar poco a poco el enganche, que generalmente es de 20% del precio del inmueble.

Coordina los tiempos

Si tu plan es liquidar mediante un crédito hipotecario, debes solicitarlo entre uno y dos meses antes de la entrega, para que lo aprueben y esté listo a tiempo. No lo tramites antes porque lo común es que los créditos autorizados tengan vigencia de entre tres y seis meses, además de que la mayoría los otorgan sobre obra terminada, o al menos con un 90% de avance.

Haz una investigación previa de hipotecas y corrobora que eres sujeto de crédito. Ya con el crédito en mente inicia los trámites de compra.

Financiamiento para vivienda usada

¿Siempre soñaste vivir en una colonia tradicional? Si estás en buen momento para comprarla, búscala. La oferta crediticia es la misma que encuentras para compra de vivienda nueva. Mismo esquema de crédito (tasa, moneda, plazo).

Los requisitos que te solicita el banco son:

Que la propiedad tenga una vida útil remanente de 1.5% del plazo del crédito. Es decir, si lo pagarás a 20 años, busca un inmueble que dure al menos 30 años más –según avalúo-.

Documentos en regla. Que las escrituras estén a nombre del vendedor y no haya problemas de testamento, boleta predial y de agua con pagos al corriente y no tener adeudos por hipotecas o embargos (libre gravámen).

Entre los beneficios de comprar una propiedad usada, está la mejor ubicación, mayor tamaño y menor precio.

Financiamiento para remodelación

Este esquema existe en casi todas las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios, sean públicas o privadas, y se otorga a los propietarios de un terreno que necesiten hacer arreglos mayores o estructurales a una vivienda propia. O bien para terminar una construcción inconclusa.

El monto del crédito que se otorga varía de una institución a otra, pero el rango es de entre 30% y 50% sobre el avalúo del inmueble. Las tasas son casi siempre más altas que para compra de casa, (de 1 a 1.5 puntos porcentuales), y los plazos van de los 5 a los 30 años, según la entidad financiera de que se trate.

El Infonavit contempla el financiamiento para la construcción, tanto en su esquema de crédito tradicional como para otorgar Apoyo Infonavit, pero siempre debe ser en terreno propio, que servirá como garantía del crédito (ver artículo Cómo te financia el Infonavit).

Si vas a solicitar un crédito para construcción, recuerda que el terreno debe estar a tu nombre, sin deudas hipotecarias y con escrituras en regla.

Financiamiento para comprar terreno

En esta modalidad, el crédito te financia para comprar un terreno que quedará como garantía. Los plazos varían según la institución financiera que lo otorgue (entre 5 y 10 años), y las tasas de interés son fijas pero superan hasta en 1 punto porcentual a las de un crédito para compra de vivienda, en un mismo banco.

El crédito va del 30% al 50% del avalúo del terreno, también en función de la hipotecaria, y algunas entidades sólo financian la compra de terrenos urbanizados y fraccionados.

Financiamiento para pago de pasivos

Casi todos los bancos manejan este crédito hipotecario, que sirve para liquidar un crédito previo –de otra institución. La idea es que el nuevo trato te brinde mejores condiciones de pago que el que quieres dejar.

Si tienes un crédito en proceso de pago y consideras que las condiciones son desventajosas, sólo debes solicitar tu carta de saldo insoluto al día de hoy, y llevarla al banco que hayas elegido para solicitar el nuevo crédito. Ahí te prestarán lo necesario para liquidar el previo, pero con mejores condiciones.

La aprobación de crédito se pide como si fuera para una adquisición normal, se hace el avalúo y se liquida el adeudo anterior el mismo día de la firma del nuevo crédito. El notario recibe el cheque de la nueva hipotecaria y hace todo el papeleo necesario en una sola sesión, para cancelar la hipoteca vieja y escriturar la nueva.

Este producto se recomienda cuando tu crédito tiene muchos años y quieres cambiar de tipo de tasa o de moneda, o de ambas. Formalmente se trata de una sustitución de acreedor.

Como ves, el mercado mexicano tiene productos para todas las necesidades, sólo es cuestión de buscarlos y evaluar cuál es la mejor opción para incrementar tu patrimonio y cumplir tus sueños, sin provocarte pesadillas.

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