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Pros y contras en el regreso de la tasa variable

Ana Lydia Valdés

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Definitivamente, la tasa ideal para un crédito hipotecario depende de tus expectativas económicas a largo plazo, tu perspectiva de ingresos futuros y qué tanto estás dispuesto a correr el riesgo.

Mucho se ha dicho que si la intensión es tener la mayor certidumbre posible para asegurar la cantidad de cada uno de los pagos mensuales, la mejor opción es la tasa fija. Aunque en este caso no existe el beneficio de una reducción de tasas de interés durante la vida del crédito.

Karla Bayly, Coaching Financiero del sector inmobiliario, señala que el retorno de la tasa variable es reflejo de la estabilidad financiera que hay en el país. Durante este año, el sector bancario volvió a ofrecer tasas variables con productos que están amarrados al comportamiento de la economía nacional, con base en un sistema de amortización diferente al tradicional.

La experta detalla que el sistema de amortización de un crédito normal utiliza el modelo francés, que consiste en que al inicio del crédito se pagan más intereses y se amortiza poco capital. En contraste, los esquemas de tasa variable se basan en el sistema de amortización alemán, que permite pagos iguales a capital sumado a los intereses.

¿Cuál es la ventaja?

La principal ventaja en el esquema de tasa variable es que amortizas más rápido. "Si a la economía le va bien, tienes oportunidad de pagar muchos menos intereses de tu deuda mientras amortizas muy rápido al capital", dice Bayly.

Pero cuidado, si los intereses se elevan significa que podrías pagar por encima de lo que ofrece el mercado. En el peor de los escenarios, pagarías el 12% de interés, equivalente a un CAT del 14.9%, contra lo que actualmente ofrecen los bancos, alrededor del 10% de interés y un CAT de 13 por ciento. "Podría ser insensato jugar ese riesgo ¿No?", dice la coach.

"No hay que perder de vista que la TIE difícilmente bajará más de lo que está ahora, por lo que pensar que con la tasa variable podrás pagar un crédito más barato es ilusorio", advierte Bayly.

¿Cuándo conviene?

Este esquema es conveniente cuando la persona que va adquirir el crédito hipotecario tiene la intención de amortizar a capital lo antes posible o prefiere no llegar a la vida final del crédito.

Está demostrado que las hipotecas tienen un período de vida promedio de ocho años, entonces si contratamos a 15 o 20 años, el crédito terminó de pagarse a casi la mitad de su vida útil y lo que seguimos pagando son intereses.

Lo importante, sentencia Bayly, es cuidar que hayamos amortizado la mayor parte de la deuda posible y esto se logra con el tipo de esquema de amortización alemán o pagos iguales al capital.

El esquema es para personas cuyos ingresos estén atados a la economía, esto es, si la inflación aumenta ellos ganarían más dinero y de esa manera estarían protegidos.

La mayor ventaja de la tasa variable es la amortización de intereses reales. Si estás pagando una tasa de interés alta, recuerda que tienes la posibilidad de hacer deducciones en los pagos de hipoteca y ese aumento de tasas altas se va a compensar con la deducción de interés real pagado.

Conviene a personas que están contratando un crédito muy por debajo de sus posibilidades de ingreso, o sea cuando ganas tres veces más de lo pagarías cada mes por tu crédito.

"No es para el típico que va a contratar un crédito y se va a quedar en el límite del 30% del nivel de endeudamiento", insiste la asesora, pues esta persona quedaría justa con los gastos de su casa y cualquier variación en la tasa de interés golpearía en su economía. Al final estaría en riesgo de no cumplir con los pagos.

¿Podrían crecer tus ingresos en el corto plazo?

Te conviene adquirir un tipo de crédito en el que al inicio pagues mensualidades pequeñas y con el tiempo vayan incrementando, esto es contratar una tasa fija. Con la tasa variable sucede lo contrario: las mensualidades empiezan mucho más altas y las tasas van disminuyendo a lo largo de la vida del crédito.

Por ejemplo, si tomamos un crédito de $1,000,000, calculando que te fueras al tope de interés que es del 12%, estarías pagando $16,700 mensuales. Mientras que si hubieras elegido una tasa fija estarías pagando una mensualidad tradicional de $12,250.

Si te alcanza para pagar una renta mensual muy elevada pero no tienes para el enganche, te convendría más un producto flexible que te ofrezca bajo o nulo enganche, aunque seguramente no será el más barato en costo ni tampoco el de menor plazo.

Hipoteca Inteligente

En agosto de 2011, Santander lanzó al mercado su producto llamado Hipoteca Inteligente, que ofrece una tasa del 9% y un Costo Anual Total del 11%, lo que la ubica como la hipoteca con el costo más bajo del mercado. Es el primer producto de tasa variable que regresa al mercado hipotecario, pero ten en cuenta lo que mencionamos al inicio: no es para todos.

La Hipoteca Inteligente ofrece una tasa variable del 9%, con tope establecido por contrato al 12%, con lo cual el cliente aprovechará las ventajas de una tasa baja, pero con la seguridad de que si la TIE llegara a registrar incrementos en el futuro la tasa no superará el 12%; si la tasa TIE disminuye, el beneficio será en favor del cliente.

La Hipoteca Inteligente está abierta a clientes asalariados y no asalariados con ingresos mensuales desde $9,000, con un crédito mínimo de $100,000 y un porcentaje máximo a financiar de 90% sobre el valor del inmueble.

Recuerda que la comparación de las ofertas de productos bancarios es el último paso para tomar una decisión. Las disparidades entre las tasas de interés y los costos asociados al crédito que ofrecen las distintas instituciones pueden significar diferencias importantes en los pagos mensuales.

No te quedes con dudas, pregunta en cada institución cualquier aspecto de la tasa variable que no esté bien claro.

Revisa tu contrato

Manuel Cabrera, Asesor Hipotecario de Fin Ya, empresa de consultoría inmobiliaria especializada en el ramo medio-residencial, recomienda que al margen de la tasa que elijas, las condiciones deben estipularse en un contrato.

A diferencia del manejo de créditos en UDIS en los que la tasa variable no tenía límites, ahora dichas variaciones quedan estipuladas en un contrato, lo que significa que no habrá sorpresas de deuda no esperada.

Esto permite al cliente aspirar a un crédito mayor desde el inicio acorde su capacidad de pago y su mensualidad en el crédito hipotecario va a ser menor. Hay riesgo, pero está controlado.

Si eres de los que disponen de ahorros y con esto pueden dar un mayor enganche, seguramente requieren de un menor crédito. Entonces te conviene contratar un crédito con menor tasa de interés y a un plazo no tan amplio.

Ahora que si estás entre las personas que reciben bonos semestrales y pueden hacer pagos anticipados, te conviene un créditos que en un principio cobran una tasa muy baja (normalmente los primeros tres o cinco años) y que posteriormente sube un poco el costo del crédito, toda vez que pueden hacer pagos anticipados frecuentemente y aprovechar la tasa baja inicial.

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