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Cómo lidiar con vecinos invasores

Georgina Navarrete

  • Cómo lidiar con vecinos invasores

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Adriana se sentía afortunada porque había tardado solo cuatro meses en su proceso de compra de una casita en un desarrollo al oriente de la Ciudad de México, pero el día de la entrega se encontró con algo que no esperaba: parte de su hermoso y soleado jardín estaba ensombrecido por un techo de láminas que su vecino había colocado y traspasaba los límites de su propiedad. 

El techo no era muy grande, pero la sombra era permanente y arruinaba sus planes de poner flores y disfrutar del sol a sus anchas, así que se negó a recibir físicamente la casa hasta que el desarrollador resolviera el problema.

En opinión de Francisco Bermúdez, abogado especialista en asuntos notariales, Adriana hizo lo correcto, pues el espacio aéreo, ese que ocupan las láminas que bloquean la luz a su jardín, también es objeto de propiedad y la desarrolladora debe solucionar el problema. “Les toca y tienen los recursos legales, jurídicos y humanos para hacerlo”.

Además, “hasta antes de entregar físicamente la posesión del inmueble, el desarrollador tiene la obligación de entregar la vivienda justo como la prometió en el contrato: con sus límites, medidas, linderos, habitaciones y acabados. Una vez que la nueva propietaria reciba, se le traslada el problema jurídico”.

Es decir, Adriana está en su derecho de exigir al desarrollador que arregle el problema. “No forzosamente es un tema de irse a juicio, cuando hay una invasión de propiedad puede recurrirse a la mediación y es muy probable que si el vecino actuó de buena fe, retire su estructura y ya”, explica el abogado.

Desde luego, “cada caso debe estudiarse individualmente. Puede ser que la estructura sea permanente, como una barda perimetral invasora o incluso una pared de una casa fuera de lugar. Es más difícil que el vecino quiera demolerlas, pero hay que intentar mediar y, si no hay buen acuerdo, sería necesario ir a juicio a pedir la reivindicación del predio.

En todos los casos, le toca al propietario del predio invadido hacer las gestiones necesarias para solucionar el problema. Por eso, si no se trata de un conflicto entre particulares y hay un desarrollador involucrado, “es él quien debe solucionarlo, porque actúa como un vicio oculto en cuanto a las condiciones de la fachada”, señala Federico Sobrino, director de Maja Administraciones. 

Si el vecino invasor también estuviera dentro del fraccionamiento, la solución sería más expedita, pues “todo condominio horizontal, vertical o desarrollo se rige por un reglamento y en él debe estar estipulado lo que puede o no hacerse con las propiedades. Incluso temas que limitan lo que se puede o no construir y de qué color puede pintarse la fachada, entre otras cosas”, agrega Sobrino.

En el caso de Adriana, podría recibir la casa y pedir a la administración que le pida al vecino que retire la estructura indeseable de su propiedad. “Las autoridades pueden hacer valer que el vecino que haya infringido el reglamento regrese su propiedad a las condición permitida”, explica el director de Maja.

Invasión entre particulares

El caso de Adriana es muy particular, pues es difícil que un vecino invada el perímetro en un fraccionamiento; sin embargo, dado el alto porcentaje de viviendas que son producto de la autoconstrucción en México, es un tema recurrente.

“Si hablamos de zonas urbanas, la idea es revisar la situación legal de ambos predios. En teoría deben estar escriturados y allí se encuentra la información exacta de medidas, límites, deslindes y sobre eso se finca el juicio. También pueden ser buenos vecinos y buscar un arreglo fuera de los juzgados”, indica Francisco Bermúdez.

Si es precisa una acción legal, agrega el abogado, es necesario presentarse ante el municipio con la documentación que pruebe la propiedad del predio invadido y pedir la reivindicación.

También con el municipio puede revisarse si el vecino invasor pidió permiso para construir y si lo obtuvo, si se ciñó a lo permitido o “se fue por la libre”. Si hay un permiso y lo rebasó, “el municipio o delegación puede obligar al vecino a retornar a las condiciones de lo establecido en licencia de construcción”, comenta Sobrino.

Por otra parte, advierte Sobrino, “si el vecino invadió el terreno hace 5 años o más, podría quedarse con la propiedad de esa invasión, por un principio de seguridad jurídica”, aunque para ello “debería antes promover un juicio y haber dejado precedente de que construyó ahí”, aclara el abogado Bermúdez.

“De inicio, todo aquel que construye en propiedad ajena debe estar dispuesto a perder lo construido. Hay principios de prescripción, claro, pero son muchos los requisitos a cumplir para probarla y beneficiarse de ella”, asegura Bermúdez.

Lo barato sale caro

En gran parte de los casos donde se dan invasiones de propiedad no suele haber dolo, pues sucede que ni cuenta se habían dado de que invadieron porque hay una cantidad enorme de predios con autoconstrucción que no están escriturados, ni cuentan con permisos ni licencias de construcción, afirma Sobrino.

En este sentido, cualquiera de los dos que lo ponga en regla primero, se lo quedará. “Esa es la moraleja -dice Sobrino- por no gastar en tener los documentos en regla, lo barato sale caro”.

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