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7 consejos de oro del negocio inmobiliario

Cecilia Navarro

  • 7 consejos de oro del negocio inmobiliario

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Si existe un sector de sólida tradición para invertir, sin duda alguna es el inmobiliario. Quienes se dedican a desarrollar casas, oficinas corporativas, bodegas, centros comerciales y desarrollos mixtos en México saben que se trata de una tierra de oportunidades en la que, si se hacen las cosas correctamente y se cuenta con la gente adecuada, todo puede marchar muy bien.

Tan solo en la CDMX tienen lugar 37,000 matrimonios al año, lo que representa 58% de la demanda de nuevos hogares.

Otra característica de este negocio es que no es excluyente, aunque hay grandes jugadores es muy fácil participar, ya que también hay cientos, sino es que miles de pequeños involucrados.

“Es un negocio pulverizado, las barreras son pocas. Si lo haces con profesionalismo, conocimiento del mercado y entregas un buen producto, tienes posibilidades de que te vaya bien. Y digo pulverizado porque hay pocas barreras de entrada, no hay grandes jugadores. Por ejemplo, el mayor desarrollador en el DF no tiene más de 5% del mercado. Si tienes un edificio de cinco departamentos es competencia al igual que uno de 500. Es fácil entrar al sector”, agrega Gabriel Casillas, director de Marhnos Hábitat.

Opinan los expertos

Para explicar lo que significa invertir en este sector y cómo hacerlo, elegimos a algunos de los constructores y desarrolladores con mayor probidad y trayectoria en el país. Empresas con varias décadas o jóvenes, que han sabido cambiar la faz de las zonas en las que trabajan.

ESTUDIAR A FONDO AL CLIENTE

Grupo Marhnos tiene más de 60 años de trayectoria en México y es una empresa líder en el sector. Ha incursionado en la edificación de viviendas, infraestructura, centros comerciales, hoteles, hospitales y oficinas.

Hoy una de sus principales apuestas es el tema de la vivienda de nivel medio, en la que son expertos. Antes de tomar una decisión, Marhnos estudia ubicación, segmento al que quieren llegar, facilidades alrededor de la zona y experiencias previas en ella.

“Somos estudiosos de nuestros clientes. Nuestro éxito es que nos adentramos en la forma de vivir de nuestro principal cliente: la clase media mexicana. Hemos invertido tiempo y recursos en encuestas, grupos focales y estudios para ver qué le agrega valor a su forma de vivir. Les damos un contexto, no solo una vivienda. Consideramos todo: las comunicaciones, los espacios interiores, los amenities, los servicios que hay en la zona, entre otros”, dice Casillas.

Entre los trabajos de Marhnos destacan los edificios corporativos de Bimbo y Bancomer; y diversos desarrollos inmobiliarios en la zona metropolitana del Valle de México.

ANTICIPARSE A LAS TENDENCIAS

Una empresa joven, que en unos cuantos años se ha labrado un nombre en desarrollos comerciales, turísticos, de vivienda y de servicios es Arquitectoma, cuyos socios, José Portilla y Francisco Martín del Campo son arquitectos de origen que en la marcha han incorporado la visión de negocios y se han lanzado a hacer proyectos de grandes proporciones.

Los socios de Arquitectoma no dudan sobre cuál es su mejor práctica: “buscar y entregar productos por arriba de las expectativas de nuestros clientes. Sacrificar incluso utilidad. Siempre darle un buen rendimiento a los inversionistas”.

Uno de los proyectos más emblemáticos de Arquitectoma es el centro comercial Garden Santa Fe, al poniente de la ciudad de México, pero también son los responsables de algunos desarrollos verticales de vivienda como las Torres Taua, Rubén Darío 123 y Santa Fe 443, una edificación de uso mixto.

“Más que seguir tendencias, nos anticipamos. Por ejemplo, antes los departamentos pequeños no se usaban. Empezamos a hacerlos porque veíamos que a la gente le importaba la ubicación, pero por precio no accedía y la manera de hacerlo fue construir espacios más pequeños pero mejor distribuidos. En Ixtapa hicimos los primeros departamentos con terraza generosa y alberca privada. También captamos la necesidad de hacer espacios para gente que vive sola, que está divorciada o sale temprano de su casa. Ahora esos mercados se han ampliado mucho”, explica José Portilla.

DOS SECRETOS PARA ELEGIR UN PROYECTO

En general, dos aspectos esenciales para decidirse a invertir o desarrollar un proyecto son identificar necesidades y problemas para después concebir un proyecto que les dé solución y encontrar un buen terreno, a precio accesible y en una zona bien ubicada.

“Elegimos partiendo de necesidades espaciales y sociales. Una vez que definimos qué se necesita, lo moldeamos mentalmente pensando en espacio, volumen, tamaño y zona. Con ese diagnóstico nos vamos a buscar la materia prima, que es el terreno. En la Ciudad de México, cada vez hay menos tierra y es más cara. Nosotros desechamos muchísima tierra por los precios”, explica Martín del Campo, de Arquitectoma.

Otro tema relevante es considerar cuál es la vocación de la tierra y hacer estudios de mercado. En los casos en los que se trata de terrenos grandes, funciona muy bien hacer desarrollos mixtos, en los que se dé a los consumidores finales mucho más que solo la vivienda.

CÓMO EVALUAR LA RENTABILIDAD

Para invertir es vital evaluar la rentabilidad. El valor al que se puede vender es muy predecible por los precios que hay en el mercado, pues el valor de los materiales y del trabajo es calculable y, en general, el inversionista puede saber cuánto le va a costar la construcción. La única variable es el terreno.

“En términos de negocio lo que siempre tratamos de lograr es que a los socios que meten el capital les demos un rendimiento anual que sí les convenga en vez de tenerlo en el banco. De 12 a 15% anual, en promedio”, explica José Portilla.

En cuanto a quienes compran bienes raíces, generalmente también se trata de un buen negocio. Como dice el equipo de Arquitectoma: difícilmente el valor va a bajar, por lo general sube. “Le puedes preguntar a gente con muchos recursos y veras cuántas veces ha comprado papeles de deuda o acciones que han defraudado. Te van a decir cinco, 10 veces.

En cambio, pregunta a alguien que haya comprado un bien y no se deprecia, nadie pierde. A menos, claro, que se metan con un ladrón”, comenta Martín del Campo.

LOS FOCOS ROJOS

Para no pasar por lo que otros ya pasaron, éstos son los focos rojos que los líderes del sector ven:

  • Los trámites y la gestión en general. Es importante hacer todo de forma transparente, legal y cuidar la relación con las autoridades. La burocracia y la corrupción pueden ser un calvario en este sector.
  • La relación con los vecinos del lugar donde se busca desarrollar un proyecto es fundamental.Hay que mantener una relación estrecha con la colonia, la vecindad y la comunidad. “A veces la norma te lo permite, pero hay comunidades muy reacias a llevarlo a cabo y se vuelve un problema enorme. Mejor no te metes”, comenta Martín del Campo.
  • Un tema subjetivo es el timing, la oportunidad para hacer o no un desarrollo. Es necesario considerar siempre los factores económicos y las circunstancias del mercado antes de realizar un nuevo proyecto. “Hay proyectos que hemos cancelado ya con la tierra comprada. Trabajamos algunos proyectos de playa cuando había bonanza a nivel mundial, todo prometía salir bien, pero vino la crisis y decidimos no embarcarnos en una aventura de alto riesgo. A veces las decisiones más importantes son las de no hacer algo”, comenta Portilla.

7 consejos de oro

Gabriel Casillas, Grupo Marhnos:

1. Aprovechar que la Ciudad de México está en una posición inmejorable en términos inmobiliarios. A nivel mundial, el precio del metro cuadrado está por debajo de lo que va a costar en algunos años. Vienen años buenos para invertir.

2. Atender a los vecinos. No voltear a ver a los vecinos puede comprometer un proyecto. La inversión debe estar comprometida con las colindancias y la zona de influencia del desarrollo, para beneficiar a las familias cercanas.

Francisco Martín del Campo, Arquitectoma:

3. Checar la veracidad de la tenencia y uso de la tierra en la que se planea invertir. Hay quien invierte con la idea de hacerse de un bien. Son compradores disfrazados de inversionistas. Si ese es el caso, es importante que el producto en el que invierte sea el que quiere para vivir.

Fernando Abusaid, expresidente nacional de Canadevi:

4. Invertir en proyectos verdaderamente sustentables, que tengan buena conectividad, buenos servicios, escuelas, etcétera.

José Portilla, Arquitectoma:

5. Investigar bien con quién invertir. La calidad moral, el récord de trabajo. Como inversionista es importante involucrarse en el proyecto.

 Óscar Peralta, Grupo GMI:

6. Estar seguros de poder cumplir los compromisos que se contratan y tener la capacidad para resistir la lentitud en los pagos.

7. Hacer una investigación profunda del mercado, para no equivocarse en qué tipo de servicios y productos ofrecer que sean competitivos.

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