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Remates hipotecarios, ¿oportunidades únicas?

Ana Lydia Valdés

  • Remates hipotecarios, ¿oportunidades únicas?

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Este modelo de inversión es atractivo si estás buscas un retorno en corto plazo. Sin embargo, debes ser cauteloso, pues podrías encontrarte con empresas fraudulentas que pongan en riesgo tu capital. Te decimos cuáles son los caminos que puedes seguir.

Estas propiedades son aquellas que su dueño original no pudo seguir pagando y le fueron recogidas por la institución financiera que otorgó el crédito.

Posteriormente, un conjunto de propiedades recogidas se venden como cartera a diferentes despachos especializados en remates hipotecarios, que se encargarán de todos los trámites jurídicos hasta liberarlas y ofrecerlas al mejor postor. 

Debes saber que hay cuatro esquemas para adquirir remates hipotecarios:

1.    Acude a una entidad financiera, bancos, Sofoles o Sofomes

Estas instituciones tienen cartera de inmuebles adjudicados, propiedades que fueron recogidas ante el incumplimiento de pago de hipoteca, pasan por procesos jurídicos y una vez liberados se ponen de nuevo a la venta.

“La venta de inmuebles adjudicados no es ninguna tendencia”, señala Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank, tras señalar que los bancos no están interesados en el negocio inmobiliario sino en recuperar el dinero prestado.

Antes de llegar a la adjudicación de un inmueble, los bancos hacen todo lo posible para que las personas no pierdan su propiedad y les ofrecen renegociar la deuda; sin embargo, la cifra va en aumento y al día de hoy el sector cuenta con una cartera conjunta de 12,000 propiedades, según datos de IXE Banorte.

Cada banco tiene su cartera de propiedades adjudicadas, que puedes revisar en sus páginas institucionales y conocer el tipo de problemática que presentan.

La ventaja de comprar mediante la banca es que no adquieres riesgos y la entrega es casi inmediata. Esto es, el banco ya se hizo cargo de  liberar la propiedad del litigio y ésta pasó a ser de su propiedad, por esta razón además de que la puedes visitar cuantas veces quieras, una vez que se cierre el trato y pagues el monto convenido te entregarán tus llaves. 

El descuento del inmueble no es tan alto como  cuando compras la propiedad en litigio. Los descuentos promedian entre 5 y 10% sobre el valor comercial de la propiedad. Además, tienes la opción de elegir entre los diferentes productos crediticios de cada banco.

La cartera de propiedades de un banco está más diversificada en diferentes zonas del país y, Banorte en particular en la zona fronteriza. Las recuperadoras que contratan los bancos, manejan un promedio de 300 a 400 propiedades por año.

2.    Despachos inmobiliarios 

Se trata de empresas privadas que compran carteras de créditos vencidos a los bancos o al Infonavit.

En este caso, lo que adquieres son los derechos litigiosos de una propiedad, no el inmueble, por lo que tendrás que esperar hasta que se libere judicialmente para que realmente seas el dueño. El descuento puede ser de hasta el 60% del valor de mercado.

El bróker es el responsable de estar en constante contacto con la institución financiera hasta que el cliente recibe su casa.

Para dar certidumbre a la operación, la firma de Cesión de Derechos Litigiosos se hará ante Notario Público, así el inmueble quedará  inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

“Si bien los juicios son tardados, el valor de remate va de $180,000”, expuso Darío Tiburcio, gerente comercial de Up Town Remates Hipotecarios.

Recuerda que lo que pagas es una propiedad que actualmente está en litigio, adquiriendo los derechos legales y deberás esperar a que esté totalmente liberada para poder habitarla.

En el caso de que la fecha probable de adjudicación no se cumpla, el bróker tiene la obligación de ofrecerte una propiedad con las mismas características de la que habías elegido.

Casos comunes que retrasan el proceso de entrega:

  • inquilinos de la casa no se quieren salir.
  • servicios como agua, luz o predial presentan adeudo.

¿Qué garantía tiene el cliente?

Es importante que recibas copia del primer contrato y copia del Testimonio de Cesión de Derechos. En él se debe estipular el tiempo estimado para otorgar la posesión física y legal de la Cesión, periodo que se cuenta a  partir de la fecha en que el juzgado acredite la cesión de derechos  adjudicatarios.

Ambas partes deben establecer por escrito la penalización por el incumplimiento del contrato.

No se paga comisión

Integra dejó en claro que la función de un despacho serio no es la de un broker, sino la de una recuperadora de cartera vencida, por lo que la comisión ya va incluida en el total del precio que se le da al cliente inversionista. 

¡Cuidado con los fraudes!

Ante la proliferación de los despachos inmobiliarios que te ofrecen remates hipotecarios, vale la pena que tomes en cuenta los siguientes puntos que te ayudarán a identificar si el despacho que elegiste es serio:

  • Las apariencias engañan

Por muy bien presentado que esté el vendedor, no hagas negocio con alguien que solo tenga número de teléfono móvil. Recuerda que  las operaciones se hacen con contrato en mano y rente a un notario público.

  • Acude a PROFECO

Si tienes duda sobre la seriedad del despacho que te ofrece propiedades, vale la pena acudir a la Procuraduría Federal del Consumidor para pedir información, solo necesitas la razón social del negocio.

 3.    Subastas del Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE)

Participar en subastas en línea es otra opción para invertir en bienes raíces y comprar a precios de oportunidad.  El SAE oferta propiedades que el SAT o la Secretaría de Hacienda recogen a deudores del fisco

Hay vivienda de todos los segmentos, así como gran cantidad de terrenos rústicos y baldíos en zonas rurales, además de fincas, oficinas y bodegas a precios muy por debajo de su valor comercial.

4. También la AMFE subasta

La Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE) promueve entre el público en general la venta de bienes adjudicados.

En este caso los inmuebles se pueden adquirir utilizando créditos de las propias Sofoles y Sofomes, del Infonavit, Fovissste o la banca comercial.

La gran mayoría de los inmuebles están fuera de la Ciudad de México, de acuerdo con el Infonavit la mayoría se encuentran en Chihuahua, Sonora, Tijuana, Mexicali y Coahuila.

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