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¿Cuánto cuesta heredar un inmueble?

Ana Lydia Valdés

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Aceptar una herencia relacionada a bienes inmuebles requiere de varios trámites desde el pago de los impuestos correspondientes hasta tener en tus manos los papeles que te avalan como nuevo propietario.

Irma Moedano, abogada especialista en temas inmobiliarios de la Notaría 54, señala que aún cuando el legado no tenga problemas financieros como deudas por servicios o hipotecas, implica obligaciones y expone diferentes escenarios.

1.    Existe testamento y el inmueble no tiene deudas

Es el panorama ideal pues la existencia del testamento evitará que tengas que hacer gastos extra por juicio sucesorio u honorarios de un abogado que te asesore. En este caso solo deberás cubrir los impuestos de traslado de dominio y derechos de Registro Público de la Propiedad, además de los honorarios del notario. Esto equivale en conjunto entre el 4 y 8% sobre el avalúo del inmueble.

Por ejemplo, si la casa que heredaste está valuada en 3 millones de pesos, el 5% serían $150,000 pesos, este monto cubriría ambos impuestos y los honorarios del notario.

2.    La persona falleció y no dejó testamento

Sin herencia el dueño de la propiedad sigue siendo el difunto. Para hacer el cambio se recurre a un juicio sucesorio, esto representa un desembolso que va desde $15,000 pesos por avalúo y notificaciones. El proceso tarda entre 12 y 18 meses. Una vez que termine, deberás pagar los impuestos mencionados en el primer punto.

3.    No hay testamento y el inmueble tiene deudas

Estos adeudos pueden ser por servicios como agua, luz o predial. Debes saber que los acreedores pueden requerir el pago por vía judicial, mismo que recibirán hasta donde alcance el monto que cubre el valor de la propiedad. Si la persona que heredó desea quedarse con la propiedad, deberá cubrir las deudas y realizar los trámites de los pasos uno y dos.

4.    Inmueble con deudas que sobrepasan su valor

Si el inmueble tiene problemas financieros y no los puedes cubrir o son mayores al valor de la propiedad, puedes dimitir, es decir, renunciar a la herencia. Esta opción se conoce como herencia a beneficio del inventario. El proceso se realiza mediante un juicio sucesorio. Los gastos y costos se calculan con base al valor del inmueble y van entre  4 y 10% en la Ciudad de México y hasta 8% en el resto del país.

5.    Si la hipoteca no está liquidada

Por lo general las hipotecas cuentan con un seguro de vida que en caso de fallecimiento cubre el saldo insoluto del crédito. La cobertura cambia según la aseguradora así que deberás conocer las condiciones. Cuando se firman las escrituras originales, existen cláusulas para autorizar este tipo de póliza que permite transferir la propiedad libre del gravamen en caso de fallecimiento del acreditado.

Como beneficiario, deberás dar aviso a la institución y presentar el acta de defunción. También se manda una petición al Registro Público para liberar la hipoteca y transferir la propiedad a quien estipuló el titular.

El seguro es válido, siempre y cuando la muerte del titular o cotitular es resultado de un padecimiento no diagnosticado al momento de contratar un financiamiento.

Como en los puntos anteriores, los costos se calculan con base al valor del inmueble, entre un 4 y un 8% y los paga el heredero.

6. Herencia en vida o donación en vida

Esto no significa que de un día para otro el propietario se quedará sin nada. Puede hacer una escritura de Usufructo Vitalicio y Nuda Propiedad, lo que quiere decir que en vida seguirá administrando su propiedad y que hasta el momento que muera, los herederos se convertirán en propietarios. 

Tiene la ventaja de que te evitarás juicios sucesorios posteriores pero, a su vez, este documento puede ser revocado si el testador (el que hereda) tuviera necesidad de utilizar sus bienes o existiera ingratitud de los herederos. El desembolso por una donación en vida es entre 4 y 8% sobre el valor del inmueble.

No dejes el testamento para después

El tipo de testamento más común, práctico y seguro, es el público abierto, que se hace frente al notario y donde éste guarda el documento hasta el fallecimiento de la persona.

El proceso se puede tramitar desde los 16 años de edad y la persona debe estar asesorada por un notario público certificado.

Los requisitos son simples: solo se tiene que acudir a la notaría de preferencia, llevar identificación, manifestar a quién o quiénes se les quiere dejar los bienes y pagar los honorarios del notario.

 Piensa en tus herederos

Cuando heredas una propiedad a varias personas, éstas se vuelven copropietarias, para evitar futuras disputas, lo recomendable es determinar el porcentaje de la propiedad que le corresponde a cada quien.

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