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Qué es una valuación inmobiliaria

Editorial Metros Cúbicos

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En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en la materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a continuación te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos de avalúo y sus características.

Avalúo Físico o Directo

Este tipo de avalúo se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión, quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición) y aplicándole los deméritos debidos a la vida consumida del inmueble a través de los años, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado, etcétera?, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad como está (valor neto de reposición), poniéndolo simple? ¿Cuánto cuestan las piedras antiguas hoy?

Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, "Físico o Directo", la gente cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto.

Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, es común la presencia de pasantes de Ingeniería o Arquitectura para hacer este trabajo, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia, desorientando al público y causando confusión. Por eso es importante que este tipo de avalúos sea hecho por un experto.

Avalúos por capitalización de rentas

Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera. Se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados y la mayor parte de las veces este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de rentas indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que me dejara la renta antes mencionada.

En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se está rentando en realidad el inmueble. En conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los factores son complicados, no te atrevas a hacerlo solo, siempre consulta a un profesional.

Avalúos comerciales

Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo por capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, lo cual quiere decir cuánto estaría dispuesto el público a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento.

En esto influyen: la inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de tener en cuenta es el avalúo comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en épocas de bonanza puede uno obtener más dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las "piedras antiguas", pero en época de crisis financiera, de alta inflación, etcétera, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que cuestan la "piedras antiguas", ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda.

En resumen, puedes analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer que tu propiedad vale mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que venderla en el valor comercial, o sea lo que el público realmente está dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional correspondiente, y si no estás de acuerdo en estos valores tendrás que esperar tiempos mejores para vender tu bien raíz.

Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a mediano o largo plazo esperando el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesitas venderlas en tiempos de crisis, obviamente obtendrás un poco menos, pero te salvarán de un problema inmediato o una necesidad económica.

En conclusión, siempre consulta a expertos inmobiliarios en la materia y no por ahorrarte unos pesos contrates gente no profesional e inexperta, ya que esto puede llevarte a tomar decisiones equivocadas o hacerse ilusiones sin fundamento.

Como regla general, cuando quieras poner en venta o renta un inmueble, en primer lugar tienes que acercarse a un corredor profesional inmobiliario, no a personas que no están calificadas, que no tienen una empresa bien establecida, que no dan facturas, que no pagan impuestos, que son ignorantes pero cobran "barato" ¡cuidado!

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