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Impuestos por comprar o vender una casa

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Al comprar una casa o departamento te enfrentarás a una gran cantidad de gastos adicionales a lo que te costará, por lo que, entre mayor información tengas sobre estos gastos, podrás hacer una mejor planeación de tu compra.

Gastos tales como los que se generan por la adquisición de un crédito hipotecario, impuestos, trámites y honorarios del Notario, mantenimiento, mudanza, mejoras y equipamiento que harás al inmueble que vas a adquirir, etcétera.

En esta ocasión te hablaremos específicamente de los impuestos que se generan en la compra-venta de inmuebles para uso habitacional, casas o departamentos. Algunos gravámenes los pagarás al momento de comprar, otros al momento de vender y otros de manera periódica mientras seas el propietario del inmueble.

Es importante que estés consciente de esto, ya que son valores de consideración que deberás conocer para efecto de incluirlos dentro de tu presupuesto y también para que tomes las medidas necesarias para poder exentarlos en el futuro, esto específicamente hablando del Impuesto sobre la Renta.

1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Este gravamen se genera al momento de adquirir un inmueble y será pagado por el comprador, será el equivalente al 2% sobre el valor al que se escriture la propiedad. El Notario es el encargado de retener y enterar este impuesto y el pago lo deberás hacer al momento de firmar la escritura.

2.- Impuesto Predial. Este es otro gravamen que debe pagar el propietario del inmueble, es municipal y lo deberá hacer cada año dentro de los dos primeros meses. El monto de este impuesto será el equivalente al 2 al millar y se calculará sobre la base del valor catastral de la casa o departamento.

3.- Impuesto sobre la renta (ISR). El tercer y último impuesto se causa al momento de vender la casa, este impuesto será pagado por el propietario, como su nombre lo dice es el gravamen que se genera sobre la utilidad que tengas producto de la compra-venta.

Para este impuesto, en el caso de casa habitación, la Secretaría de Hacienda otorga facilidades para su exención (no se paga). A continuación transcribimos algunos párrafos de esta ley para que observes en qué casos procede la exención de este gravamen. (Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículos 109, 129 y 130).

No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contra prestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión ($6’722,550) y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calculará el impuesto. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el notario.

La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación.

El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.

Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.

Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:

I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

En el caso de que al vender, el valor de escrituración sea menor al valor al que escrituraste al comprar, en vez de utilidad tendrás una pérdida, por lo que no se generará impuesto alguno.

Es importante que inmediatamente después de comprar tu casa, los recibos de luz y teléfono fijo queden a tu nombre o de tu cónyuge, que hagas el cambio de domicilio ante el IFE y tramites tu nueva tarjeta de elector y que hagas los cambios respectivos en tus cuentas bancarias y de tiendas departamentales.

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