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¿Qué es la vivienda adjudicada?

Ana Lydia Valdés

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Cada vez es más grande la demanda por las viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es muy grande, la oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con un estatus normal.

Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma parte del mercado de de segundo uso. Se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales o industriales que fueron recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.

Cuando un inmueble adjudicado sale a la venta en el mercado, es excelente alternativa para los compradores", señala José Ángel Borbolla, director general de la consultora Tinsa México.

Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados que están a la venta ofrecen varias ventajas para los compradores, que no siempre son conocidas, tales como:

1.- Para adquirir un inmueble adjudicado es posible tramitar un crédito hipotecario, ya sea con una institución bancaria, con el Infonavit o Fovissste.

2.- En muchos casos, la autoridad o institución que pone a la venta el inmueble invierte en los trabajos de mantenimiento o restauración y la entregan en buenas condiciones lista para habitarla.

3.- La ubicación de un inmueble adjudicado, en muchas ocasiones dentro de conjuntos habitacionales consolidados, puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.

El inicio de la vivienda adjudicada

La venta de viviendas adjudicadas inició después de 2009, en el marco de la crisis financiera mundial. La problemática económica, aunque en menor escala, también incidió en México y muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y las abandonaron, hasta que diversas instituciones financieras compraron la cartera vencida y decidieron ponerlas a la venta.

Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institución financiera diseñó su propio plan de comercialización bajo distintas condiciones.

En el caso del Infonavit, se creó un procedimiento a través del cual la vivienda no solo se adjudica, sino que también se le invierten recursos para darle una 'manita de gato' antes de que vuelva a ser habitada.

Competencia abierta

De acuerdo con cálculos de Tinsa, en los últimos tres años más de 4,000 viviendas adjudicadas han entrado al mercado nacional para competir por los clientes. Esta situación ha proliferado principalmente en los estados del norte del país como Chihuahua, Sonora, Monterrey y Coahuila; además de el Estado de México, Guadalajara y Guanajuato.

Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo el país. Son inmuebles como cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su venta al público ya sea de forma directa en escritura o mediante la cesión de derechos.

Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada que salen a relucir al momento de comercializarlas. Por esta razón, este mercado representa no solo una opción más, sino también en algunos casos una buena opción para los compradores que quieren algo más grande o mejor ubicado pero no tienen el capital suficiente.

Oportunidad de mercado

Por ello, si tienes la opción de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses, pues podrías pagar entre 20 y 30% menos de su valor y después revenderlo.

Actualmente, la mayor oferta de inmuebles adjudicados está en manos de los bancos o empresas especializadas en la compra de propiedades en remate. Ellos mismos ofrecen asesoría a los clientes sobre todo tipo de trámites legales y judiciales respecto de la propiedad.

Coral Quintero, encargada de ventas de Up Down, empresa especializada en remates hipotecarios, define los bienes adjudicados como aquellos (inmuebles) que se encuentran en las partes terminales de un litigio.

"Son derechos de una propiedad de una persona que pidió un crédito y no pagó, por lo que se tiene que llevar a cabo un litigio", expuso la especialista, luego de referir que el proceso de adjudicación es la parte previa a la escrituración de una propiedad-.

Segmento poco valorado

Eduardo Rodríguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, señaló que es común escuchar que los inmuebles adjudicados son problemáticos, cuando en realidad no lo son. Y agregó que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la ley de la oferta y la demanda.

Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrícolas, industriales, rústicos y desarrollos.

Procedencia

Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el particular adquiere un financiamiento hipotecario previamente autorizado. Al margen de las consecuencias generadas del incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un inmueble bancario por su simple contrato de apertura de un crédito hipotecario.

Pero cuidado, cuando se habla de un remate bancario se hace referencia al remate de inmuebles de carteras vencidas de los bancos. Mientras que si se habla de una adjudicación se hace referencia a inmuebles enajenados que se derivan de las carteras crediticias que otorgan las instituciones financieras.

Cuánto cuestan

La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre el 20 y 30%, considerando que el inmueble está bien cuidado y si está bajo una mercadotecnia dirigida al usuario particular.

León Rodríguez, director de Estrategias Comerciales de BBVA Bancomer, dijo que en la actualidad hay mucha oferta tanto en instituciones financieras como de gobierno. Este banco oferta entre 3,000 y 4,000 propiedades en venta.

Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurídico que va desde que se demanda al deudor, se le llevan pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicación.

"Nosotros lo que hacemos es ofrecer todos los servicios tanto jurídicos como legales desde que compra el inversionista hasta que le entregamos las llaves de la propiedad", expuso Quintero, de Up Down.

En la siguiente páginas web, podrás conocer la oferta de inmuebles adjudicados. Te recomendamos visitarla para no dejar escapar una buena oportunidad inmobiliaria, pero además para que compares y valores qué tipo de servicios adicionales a la propiedad ofrece cada institución.

http://www.bancomer.com/minisitios/inmuebles/mar11/html/default.html

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