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Obras viales ¿beneficio para la plusvalía?

Juliana Fregoso

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Le puede suceder a cualquiera, en todas las ciudades del país. Un día compran una propiedad, para fines de inversión o patrimoniales y de pronto se enteran que una obra vial pasará justo delante de su ventana. La primera idea que viene a la cabeza es vender, pero ¿podrán recuperar su inversión?

La buena noticia es que sí, pues no todas las obras urbanas devalúan el precio de un bien raíz. Cuando se habla de infraestructura y plusvalía hay que saber distinguir cuáles son las que ayudan a elevar el precio de tu propiedad y cuáles lo reducen.

Factores decisivos

Como primer punto, evalúa cuánto tiempo durarán los trabajos, pues si deseas vender tu inmueble es mejor hacerlo al terminar la obra, de lo contrario puedes perder hasta una cuarta parte de lo que pagaste originalmente por él.

Si lo que deseas es ponerla en renta, será poco probable que logres hacerlo durante el desarrollo de los trabajos, aún más si lo que quieres rentar es una oficina o negocio.

No olvides analizar el tipo de obra de la que se trata, ya que cualquier construcción que multiplique la oferta de servicios y entretenimiento en una zona en desarrollo, de tipo popular o donde simplemente no existen (cines, centros comerciales, supermercados) ayudan a tu plusvalía una vez que concluyan.

Alejandra Hernández, una joven ama de casa de Tlaquepaque, Jalisco, compró junto con su marido un departamento en el desarrollo El Pueblito. El costo inicial fue de $700,000.

Justo a la entrada del complejo residencial, se construye una obra vial que la obliga a alterar su rutina diaria, sin embargo no piensa vender, porque es probable que pierda dinero.

Sin embargo, dentro de algunos años, la repavimentación de la avenida Marcelino García Barragán y la construcción de un centro comercial enfrente del complejo residencial incrementarán hasta en 15% la plusvalía de su vivienda.

Cuando compró, el desarrollo estaba casi en despoblado, pero ahora, con la incorporación de vialidades y servicios, el precio se eleva. Lo mismo aplica para otras obras como el Metrobús o alguna nueva línea de Metro o cualquier ruta de transporte público.

Otro aspecto a tomar en cuenta es el segmento socioeconómico al que pertenece la zona donde se desea comprar o vender.

Afectaciones por tipo de zona

Además de los aspectos anteriores, hay dos factores clave para identificar el impacto de la obra en tus bienes inmuebles:

Nivel de desarrollo: En la medida que la zona donde se desarrolla la obra tiene un nivel socioeconómico más alto (A,B o C), el porcentaje de devaluación se incrementa, porque en estas zonas ya existía una oferta completa de servicios y vialidades. Son zonas planeadas, con vialidades y servicios suficientes para la densidad poblacional, por lo tanto cualquier obra adicional satura la zona.

Esto es lo que ocurrió en el segundo piso del Distrito Federal, que va de San Jerónimo a San Antonio, había una gran cantidad de complejos habitacionales y oficinas en construcción. A la fecha, las oficinas siguen sin poderse rentar y la vivienda en este tramo, tanto nueva como la que ya estaba, se devaluó entre 50 y 60 por ciento.

Sustentabilidad: Las obras adicionales generalmente traen más tráfico y en la mayoría de los casos quitan áreas verdes que contribuían al incremento de plusvalía.

En este tema, el arquitecto Álvaro Hernández afirma que este factor, a diferencia del anterior, aplica de igual manera en zonas residenciales o populares, pues en ambas es necesario conservar la sustentabilidad.

Cita el caso de las obras del Metrobus en las principales avenidas tanto de Guadalajara como de la Ciudad de México, donde la depredación de camellones arbolados restó plusvalía a las zonas habitacionales cercanas.

El tipo de inmueble también cuenta

Mientras que para las zonas residenciales el beneficio de una obra puede ser limitado o perjudicial, para las colonias populares puede ser una bendición que dé a sus propietarios ganancias que no esperaban.

Cuando en las zonas con poca infraestructura se empiezan a construir vialidades, centros comerciales y cines, la plusvalía de la vivienda nueva terminada puede aumentar entre 10 y 18% en un periodo de 18 a 25 meses.

Por eso, cuando existen desarrollos integrales que contemplan la construcción de vialidades nuevas, viviendas y centros comerciales o tiendas de conveniencia cercanas, es recomendable comprar en preventa y conseguir mejores precios.

"Incorporar otros usos puede triplicar el valor de un proyecto", especifica Luis Medina, analista de la consultora inmobiliaria Softec. Cita el ejemplo del corredor Reforma 222 en la Ciudad de México y la colonia Granada, cerca de Polanco.

En este último, ejemplifica, se dio un cambio de suelo para uso mixto, donde no sólo se desarrolló vivienda o plazas comerciales, sino también centros culturales, esto benefició tanto a la colonia Granada como a zonas aledañas como la Irrigación, lo que ayudó a impulsar también los precios de la vivienda usada.

"De Polanco a Irrigación hay 30% de diferencia en la plusvalía, pero mientras más infraestructura desarrollen en la colonia Irrigación, la diferencia se va a acortar", dice por su parte, Gabriel Castillo, también analista de Softec.

Si piensas comprar y existe una obra en desarrollo a los alrededores de la vivienda, primero entérate de qué tipo de obra se trata, pues tal vez sea una oportunidad para comprar barato y el mediano plazo obtener ganancias.

No olvides que la construcción de un centro comercial, nuevas vialidades y accesos a colonias populares y nuevas rutas de transporte público pueden aumentar hasta 18% el valor de una propiedad.

Cuidado con tu negocio

La afectación no solamente puede darse en los precios de casas u oficinas, sino también en los márgenes de ganancia de los negocios.

Mónica Velasco, directora de un colegio en Morelia, Michoacán, vive desde hace tres meses los estragos de la pavimentación, de una de las principales calles de acceso a su escuela.

Esta obra le hizo perder un número significativo de nuevos estudiantes, "afectó el ruido, el polvo y el estacionamiento, pero sobre todo el hecho que no pasa nadie por la calle".

No obstante, reconoce que el siguiente periodo se recuperará pues "es una de las dos vías para accesar a los fraccionamientos aledaños, así que el tráfico seguirá constante".

Con el caso de Mónica, queda claro que en el momento, las obras útiles pueden representar una molestia para quienes viven cerca o tienen un negocio, y aunque muchos negocios pueden quedarse en el camino, los que resistan pueden tener un beneficio permanente.

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