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Casa nueva o usada, qué te conviene más

Alfredo Montoya

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Elegir entre una vivienda, sea casa o departamento, nueva o usada es una interrogante que roba el sueño y provoca estrés en muchos compradores. Y es que hay muchos puntos de vista encontrados, para cada "por un lado", hay un "por otra parte".

En este tema escucharás diversas opiniones y la verdad es que ambas opciones tienen su lado positivo. La selección dependerá principalmente de tu criterio y presupuesto. Pero antes de decidir te presentamos algunos puntos importantes que podrían ayudarte a definir cuál es la opción que más te conviene.

¿Moda o necesidad?
 

Desde el año 2000, con el boom inmobiliario, la compra de vivienda nueva se convirtió en una moda. En todas las colonias del país empezaron a surgir nuevas construcciones, con mantas que prometían "un nuevo estilo de vida".

Los nuevos desarrollos ofrecían departamentos con todo y amenidades incluidas para el confort de los residentes como: roof garden, alberca, gimnasio, salón de fiestas, y los más exclusivos hasta con servicio de conserjería y ama de llaves. Así, con estas nuevas cualidades en vivienda, estrenar casa era lo que todos buscaban.

Sin embargo, ocho años después, las viviendas usadas tuvieron un repunte interesante ante la escasez de inventarios de obra nueva y la baja demanda provocada por la crisis de 2008. Hoy día, de nuevo los compradores se cuestionan qué es lo que le conviene, entre estrenar casa o adquirir una de segunda mano.

Según la base de datos de Metroscubicos.com, las ventas de vivienda usada crecieron alrededor de 20% durante 2009, esto debido a la disminución de construcción de casas nuevas por la falta de créditos puente. Este resurgimiento de casas usadas te ofrece un amplio catálogo de inmuebles con excelentes condiciones y a precios competitivos frente a las casas o departamentos nuevos.

Cómo elegir
 

Más allá del precio y la ubicación, hay muchos factores que te ayudarán a determinar la casa ideal, te presentamos los puntos más importantes que te ayudarán a decidir. Es importante visitar propiedades nuevas y usadas en la misma colonia, pues habrá algunas zonas donde las oportunidades de compra se inclinen a un lado de la balanza.
 

 

Vivienda nueva

Segundo uso

Precio

En general, si comparas una propiedad de características similares a una usada, en la misma zona, el precio promedio puede ser mayor hasta por 20%. Esto a menos que compres en preventa, donde los precios son entre 15 y 30% más bajos que los de la obra terminada, así como la posibilidad de diferir el pago del enganche. Desde luego, también implicará más tiempo de espera antes de poder habitar tu nueva vivienda.
 

Una casa seminueva (tres a cinco años), tal vez no represente un interesante negocio, pues no hay una gran diferencia entre su precio y el de una casa recién construida. Pero si optas por una que tiene entre 7 y 15 años, el valor puede ser hasta 20% menor, mientras que las construcciones de más de 20 años pueden representar ahorros de hasta 40%. Considera también que es más sencillo negociar el precio en viviendas usadas.
 

Ubicación

La mayoría de las viviendas nuevas se encuentran en colonias aledañas a las tradicionales y a distancias medias del centro de la ciudad. En algunas ciudades hay colonias que resurgen por su alto índice de edificios demolidos para nuevas construcciones, en las cuales los precios suelen ser atractivos en un inicio, con una perspectiva de crecimiento interesante.
 

El mayor número de inmuebles del mercado de segundo uso están en ubicaciones céntricas y cuentan con todos los servicios y buenas vialidades. Te sugerimos considerar la saturación de la zona. De nada sirve vivir cerca de colegios y centros comerciales, si el tráfico impide tener un buen acceso.
 

Dimensiones

En su mayoría suelen ser viviendas más pequeñas; sin embargo, los espacios son utilizados eficientemente. ¿No te ha pasado que visitas algún departamento y pareciera más grande que los metros cuadrados que tiene?

Son en promedio 30% más grandes que las viviendas nuevas.

Legal

Existe el riesgo de comprometerte con un desarrollador incumplido que no termine la obra a tiempo o de plano nunca la concluya. La recomendación es investigar a la constructora: ¿Qué otros proyectos ha hecho? ¿Tiene un buen historial de entregas? ¿Cumple con sus promesas de diseño, espacios y acabados? Solicita referencias a la propia empresa y navega  la página de internet de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), donde encontrarás un listado de desarrolladoras con quejas por incumplimiento. Asegura el trato y sus condiciones con la firma de un contrato de promesa de venta. En él deben asentarse completos y correctos los datos de la vivienda y sus especificaciones técnicas de diseño y construcción, además de los tiempos para los pagos, la entrega y las penalizaciones en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.

Verifica: Identidad del inmueble (dirección exacta, especificaciones de tamaño (checa la medida exacta), características y colindancias); Que no tenga adeudos en servicios ni gravámenes por hipotecas; Que el vendedor cumpla con todos los requisitos que pida el Notario para escriturar a tu nombre; En caso de que la requiera, no olvides cumplir con todos los requisitos para la remodelación (permisos y licencias). No compres problemas.

Diseño y construcción

Su arquitectura es vanguardista. La mayoría de los desarrollos utiliza nuevos materiales para fachadas e interiores.

En su mayoría, la construcción tiene un diseño clásico. En algunas colonias puedes encontrar edificios o casonas con diseños coloniales, codiciados por las nuevas construcciones. Es común que cuenten con techos altos y pisos de madera. Recuerda que las construcciones tienen caducidad, está determinada por la calidad de los materiales y el proceso constructivo, condiciones particulares en cada inmueble. Por ello, lo importante no es saber cuántos años tiene la casa de construida, sino cuántos le quedan de vida útil.

Tecnología

Algunas construcciones ofrecen vidrios aislantes de ruido, que además ayudan a mantener la temperatura al interior, celdas solares, sistemas de reciclado de agua pluvial.

Es poco probable que cuenten con alguna de las tecnologías mencionadas.

Amenidades y servicios

Los desarrolladores se han preocupado por ofrecer valores agregados a la vivienda, con la idea de facilitar la vida a sus habitantes. Ofrecen zonas de entretenimiento familiar como parques de juegos, teatros o salas de cine. Además de roof garden, carril de nado y gimnasio. Algunos desarrollos más exclusivos ofrecen casa club, guardería, ludoteca, servicio de consejería, helipuerto, ama de llaves, valet parking y servicios de lavandería.

No cuentan con amenidades, sin embargo tienen mejor acceso a parques y áreas comerciales.

Cuotas de mantenimiento

De acuerdo al número de amenidades es la cuota que debes pagar. El rango promedio de es de $1,500 a $5,000. Como dato, debes saber que la alberca es la amenidad que más eleva la cuota de mantenimiento. En el tema de administración, por ley en los nuevos desarrollos debe estar a cargo del desarrollador durante el primer año, mientras se consolida el comité de vigilancia de condóminos.

La cuota en edificios usados varía de acuerdo a la colonia. Pero generalmente no es mayor a $1,000. El tema de la administración podría resultar un dolor de cabeza sino investigas desde un inicio cómo están organizados.

Mantenimiento

Requieren de poco mantenimiento durante los primeros 10 años de vida. Sin embargo, es común que en los primeros meses de habitarlo surjan detalles en los muros, techos o en alguna instalación. Estas imperfecciones se llaman `vicios ocultos´. Cada desarrolladora tiene su proceso de control de calidad, investígalo antes de comprar. Además, cuentas con la protección que te brinda el contrato de compra venta, que debe estar registrado ante la Profeco y estipular el periodo de garantía, que comúnmente es de un año.

Es normal que una vivienda usada requiera ciertos arreglos y reparaciones; lo importante es determinar cuánto costarán y si valdrá la pena la compra. Para empezar lleva a tu contratista de confianza para que la revise antes de tomar una decisión. Debes ser cuidadoso, de lo contrario el ahorro en el precio puede esfumarse si el inmueble está muy dañado o requiere reparaciones mayores en su estructura o instalaciones. Si existen daños mayores en columnas, losas o trabes, busca otra casa. Demoler y reconstruir no es buena opción para tu patrimonio.
 

Impuestos

Es más caro el impuesto a pagar por la compra que el de una propiedad usada en la misma zona y con características similares.

Considera las Jornadas Notariales de tu localidad para  pagar menos impuestos por la compra. Infórmate en www.notarios.com.mx

Seguridad

En su mayoría cuentan con caseta de vigilancia las 24 horas y video vigilancia.

Son pocos los casos que cuentan con caseta de vigilancia o sistemas electrónicos de seguridad.

Los vecinos

Generalmente en un nuevo desarrollo, los residentes tienen estilos de vida similares, por ello, es más probable que formen comunidades integradas.

Es probable que la mayoría de tus vecinos sean familias grandes o de adultos mayores, donde tal vez tus hijos pequeños no se sientan en libertad para jugar.

Tu sello

Puedes elegir algunos acabados de tu nuevo hogar como piso, muebles de la cocina, madera en clósets y cancelería.

A menos que tengas un presupuesto definido para remodelar, elije una propiedad cuya decoración y muebles de baño y cocina, sean lo más cercano a tu gusto.

Consulta nuestra Infografía: 10 claves para comprar casa usada.

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