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Impuestos que genera la venta de una casa

Gustavo Guzmán

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En México, la persona que quiera vender una casa sin problema debe estar al corriente en los pagos de predial, energía eléctrica y agua, contar con las escrituras del inmueble a su nombre y cubrir el impuesto que genera esta operación inmobiliaria.

Como vendedor, si tienes todos sus papeles en regla, sólo deberás pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR por Enajenación), derivado de la ganancia entre el precio en que compraste y el precio en que vendes, por lo que es recomendable que acudas con un Notario Público para que te indique a cuánto ascendería dicho gravamén y no te sorprendas al momento de que ya está comprometida la propiedad o hasta hayas recibido algún anticipo.

No obstante, la Ley del ISR, en el artículo 109, contempla varias causas por las que este impuesto no se pagará, entre sus fracciones están las referidas a los bienes inmuebles que cambian de propietario: la persona que se adjudique la propiedad de un inmueble por alguna herencia, no pagará ese impuesto, tampoco cuando el inmueble se lo regalen (donación) en vida de los propietarios, siempre y cuando se realice entre padres e hijos, hijos a padres o entre esposos casados por el régimen de bienes separados.

En el caso de venta

Si el vendedor acredita ante el Notario que está vendiendo la casa en la que vive actualmente, exhibiendo recibos recientes de energía eléctrica, teléfono, estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito, los cuales deberán estar a nombre del vendedor, de su esposa (o) o padres o hijos y con la dirección de la propiedad que vende, no pagará ningún impuesto por la operación.

Ahora bien, este beneficio sólo se puede obtener una vez al año (ejercicio fiscal) y sólo sobre casas o departamentos habitacionales, y considerando una regla de 3 a 1; es decir, si la casa mide 100 metros de construcción, podrá exentar 300 metros de terreno, si el terreno mide más, ejemplo 400 metros, aún con los recibos o estados de cuenta completos, deberá pagar el impuesto por los 100 metros excedentes.

Para tener en cuenta

Anteriormente el Reglamento de la Ley del ISR hablaba de presentar los comprobantes de dos años, ahora basta sólo con seis meses, pero esto limita a la cantidad de metros y a utilizar este beneficio una vez por cada ejercicio fiscal (una vez al año calendario).

Pero si la propiedad a vender excede de los 1,500,000 Udis, en este caso la Ley sí pide comprobantes de cinco años atrás, bastando un documento por año.

También está la posibilidad de que si el precio en que vendes es muy bajo, por lo menos 10% menos del valor avalúo o catastral (según el estado donde esté ubicado el inmueble), aún cuando el vendedor exente su impuesto, se genera un ISR contra y a cargo de quien compra tan barato (ISR por adquisición), de 20% sobre la diferencia entre el precio y el avalúo.

Esto es importante porque existe la errónea idea de que al mencionar un precio menor al pactado al Notario se pagarán menos impuestos. Debes tener cuidado, esto se llama defraudación fiscal, mejor habla con el Notario antes de celebrar la operación para que estés bien asesorado.

Si la venta es por sólo el terreno o un inmueble comercial, no se goza del beneficio de la exención y tratándose de inmuebles comerciales, el que compra pagará IVA por las construcciones.

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