Uno de los temas más polémicos al vender una propiedad a través de una agencia inmobiliaria es el de otorgar o no la exclusividad. En Metroscubicos.com analizamos cada esquema para que decidas cuál es el más apropiado para ti.

Mientras algunos dicen que lo mejor es no otorgar exclusiva, para tener a más agentes promoviendo la propiedad, los especialistas aseguran que no tenerla limita la promoción en medios especializados, además el entusiasmo de los corredores para colocar el inmueble no es la mismo. Analicemos ambas caras de la moneda.

¿Qué es una exclusiva inmobiliaria?

Consiste en poner a la venta o renta un inmueble a través de una sola agencia inmobiliaria, quien será la única autorizada para promoverlo.

¿Cómo funciona?

A través de un contrato se estipula la exclusiva de una propiedad. Este documento debe contener el precio del inmueble, la comisión que se cobrará al momento de la venta, y el plazo de exclusividad, 120 días cómo máximo.

Durante ese periodo, el inmueble es promovido a través de los recursos y medios que cada empresa o asesor disponga. Generalmente las agencias inmobiliarias comparten estas propiedades con otros corredores, a fin de tener apoyo en la promoción y colocar la venta más rápido. Ambas empresas llegan a acuerdos para compartir la comisión que se cobra al propietario.

En un esquema de exclusiva, se precalifica a los clientes con el fin de no llevar ociosos que hagan perder el tiempo tanto al vendedor como al propietario.

El contrato firmado garantiza que durante los cuatro meses de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasados los 120 días no se ha realizado la venta, el cliente puede cancelar el servicio en exclusiva, sin pagar ningún tipo de comisión. Dependiendo de la empresa, deberá otorgar un periodo de 15 días adicionales para que se haga el cierre de toda la prospección.

Una propiedad, distintos vendedores

El otro lado de la moneda es la no exclusiva, que consiste en poner en venta o renta una propiedad a más de una empresa o corredor, pero sin que exista ningún compromiso de tiempo firmado.

En este esquema el corredor inmobiliario toma la propiedad como una carta más en su catálogo, pero a diferencia de la exclusiva no ofrece estudio de precios ni se comparte la propiedad con otras agencias inmobiliarias.

En este caso las recomendaciones son:

 Procura tener acuerdos firmados, en cuanto a comisiones y demás servicios que debe ofrecerte el experto inmobiliario.

 Asegurarte que las diversas agencias que están promoviendo la propiedad ofrezcan la misma información. En este renglón es común que den precios distintos, lo que genera desconfianza en el comprador.

 Realiza un análisis propio para fijar el precio adecuado de tu propiedad.

La postura de las agencias inmobiliarias más importantes del país respecto a la no exclusiva es clara, la mayoría están en contra de esta manera de operar, pues coinciden en que da pie a que agentes inmobiliarios poco serios se beneficien.

El precio justo es la clave

La venta o renta de una propiedad depende en gran medida de que se fije el precio correcto y quien mejor que los profesionales del sector para apoyarte en este tema.

Cuando contratas exclusiva el corredor inmobiliario está obligado a darte un estudio de precios de la zona, hacer una comparación del estado físico de la propiedad contra el estado físico del resto de propiedades de la misma zona y fijar juntos el precio de salida.

En el caso de la no exclusiva, los agentes la toman al precio que estipuló el propietario, --quien generalmente fija el precio en base al valor sentimental--, esto provoca que los resultados de comercialización no lleguen a buen fin, afirma Sergio Felgueres, director general de Remax México.

El experto agrega que una propiedad en el precio correcto se vende entre cuatro y seis meses, una propiedad fuera de precio no se vende nunca.

Para evitar esto realiza un análisis de precios, acércate a medios como periódicos y sitios de Internet con bolsa inmobiliaria como referentes para determinar el valor real y estipularlo antes de iniciar cualquier promoción.

Recuerda que el 80% de los compradores potenciales se presentan en los primeros cuatro meses de promoción de una propiedad y si ésta tiene un precio fuera del mercado tiene pocas posibilidades de venderse.

Poner a la venta una propiedad es sencillo, pero colocarla requiere estrategias claras y trabajo de promoción constante. Por ello la recomendación es optar por las exclusivas inmobiliarias. La comisión puede parecerte alta, pero si evalúas los beneficios y el tiempo estimado de venta, está justificado.

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